新世纪以来，房地产市场进入了新的发展阶段，房地产业迅速发展起来，它就象一只失去理智的猛牛一样向前冲，这种气势让举国上下为之寒颤，大幅度提高的房价，已经使得消费者心有余而力不足，只能忘房兴叹，叹息无声。

当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置面积居高不下，商品房空置面积已经超过1.2亿平方米，空置率高达26%，远远超过国际公认的10%警戒线，空置率已经给市场发出了危险的信号；而且在市场运作中，矛盾重重，已由过去多年的需求不足转变为结构性的需求增长过快，全国商品房销售面积增幅连续好几年大于竣工面积增幅，销售面积和竣工面积的差距在逐步缩小；局部地区和部分城市供求矛盾尤为突出，高端市场捧与中低端市场已经两极分化，改善性需求和被动性需求的供应量不足，而投机与投资性购房增长又过快，使得房地产市场出现了结构性矛盾的问题。

结构性矛盾使政府伸出了有形的行政之手。2003年4月，“121号文件”拉响房地产宏观调控的警报器，“831大限”提高了拿地的门槛，意味着房地产宏观调控的开始。后来，房贷优惠政策取消，房地产税深入改革，调控不仅涉及消费层面，更是调控触及到了交易环节；各部委的意见，使房地产宏观调控不断加强，细则连续登台；国八条的出台，已经使宏观调控上升到了政治高度；国六条的出台，使宏观调控拉开了新一轮的大幕。当宏观调控对房地产结构性矛盾的影响不明显时，《关于解决城镇低收入者住房困难的若干意见》使房地产业走向“双轨制”道路，市场归市场,保障归保障；再加上房贷利率连续上调，使宏观调控卷土重来。

2006年以来，普通居民家庭需要的中小户型、中低价位住房供应仍然不足，再加上房价过快上涨，投资大幅度提高，炒作过度，楼市结构性泡沫正在悄悄形成。何谓“结构性泡沫”？如果我们看到房价整体大幅度上涨，超出了大部分消费者的承受能力，就说是泡沫现象，我想这是一种谬论。楼市如果出现泡沫，说的不是投资者的具体行为，而是指房地产行业运行机制出现了紊乱，房地产政策调节机制失灵或是宏观政策出现了重大失误。在“房价追涨”心理刺激下，由于一些从未涉足房地产的企业也挤进来欲分点“奶酪”，繁荣的楼市已经出现了产品结构不合理，市场格局不稳定，消费观念不理性，楼市虚火较旺，房价涨幅较大，价格已经违背了价值规律，导致抗风险能力差。

结构性泡沫虽然是局部性问题，但如果这种问题继续下去而不加以遏制与解决，极有可能诱发新一轮的楼市问题，那么结构性泡沫将演化成全面性泡沫；因此，对于结构性泡沫，应当要采取结构性政策，通过制定保障制度，调整产品结构，引导消费观念，加以适当调控达到合理的产业秩序，从而实现房地产业健康稳定可持续发展。